COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: UM ATO JURÍDICO IMPREGNADO DE RISCOS, ATÉ PARA O VENDEDOR:

Mais uma vez voltamos ao aludido tema dos riscos que uma transação imobiliária escondem. Desta vez, porém, abordaremos o reverso da moeda, ou seja, que o vendedor também pode sofrer grandes prejuízos se não tomar as cautelas necessárias no ato da venda de seu imóvel.
Com o passar dos tempos, o vendedor de um imóvel passou a ficar mais protegido em relação aos prejuízos que outrora suportava. A modernidade das nossas legislações contemplou uma série de medidas que, se não impedem completamente, ao menos dificulta ao máximo os prejuízos que este personagem venha a sofrer quando da venda de seu bem.
Contudo, não está, o vendedor, imune totalmente de suportar um sério dano caso não tome os devidos cuidados. Lógico que a primeira e fundamental providência é estar acompanhado de um advogado especialista no ramo do Direito Imobiliário. Sim, ainda que o indivíduo esteja vendendo o seu imóvel, deve ser assessorado por um profissional especializado neste ramo do direito.
Neste sentido, podemos apontar uma hipótese, mais costumeira do que se imagina, que pode acarretar num enorme transtorno para o vendedor: A sua concordância em permitir que o promitente comprador seja imitido na posse do imóvel a ser vendido antes da finalização da transação imobiliária.
Esta prática é totalmente reprovável. Jamais deve ser permitido que o promitente comprador seja imitido na posse do imóvel que está sendo negociado antes do término da transação.
Isto porque, caso o promitente comprador não consiga meios para adimplir o restante do valor acertado do preço do imóvel, o promitente vendedor deverá aciona-lo judicialmente para conseguir ser reintegrado na posse do seu próprio imóvel.
Há bem pouco tempo, surgiu em nosso Escritório um caso semelhante ao exemplificado. Um casal resolveu vender o apartamento que pertencia ao cônjuge varão, transmitido através da sucessão causa mortis de seu genitor, porém permitiram que a promitente compradora fosse imitida na posse do mesmo antes de efetivar o pagamento da totalidade do preço. Este fato produziu uma gama de transtornos para os promitentes vendedores, pois, apesar das inúmeras promessas de datas para a finalização da transação, àquela já permanecia no imóvel por mais de um ano, e não concretizava o término da compra e venda.
Qual seria o procedimento jurídico a ser tomado? Simples, bastavam os promitentes vendedores ingressarem na Justiça com uma Ação Declaratória de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Reintegração de Posse e Cobrança da Taxa de Ocupação.
Entretanto, nem sempre a nossa Justiça consegue convalescer as lesões dos direitos daqueles que a procura de forma plena. E este era um caso.
Observem que mencionei que a promitente compradora já ocupava o imóvel há mais de um ano e dia. Este fato produz efeitos extremamente significativos numa ação possessória, já que caracteriza-se no Direito como um Instituto denominado "posse antiga". Desta forma, segundo os ditames do nosso Ordenamento Jurídico, não possui o interessado o benefício de pleitear ser imitido na posse através de uma decisão liminar, haja vista que esta só tem cabimento nos casos de "posse nova", ou seja, que se dê até um ano e dia.
Portanto, os promitentes vendedores teriam que enfrentar o longo hiato temporal que uma ação deste tipo se arrasta, que certamente não seria inferior a três anos, para reaver o seu imóvel.
Ainda que obtenham, como é provável (vejam que mencionei o substantivo provável, pois como já afirmado por inúmeras vezes neste canal, não existe àquele velho e errôneo jargão da "causa ganha"), uma sentença de Procedência total de seus pedidos, incluindo aí a condenação da promitente compradora em pagar a taxa de ocupação pelo período que permaneceu irregularmente na posse do imóvel, nem sempre na prática esta decisão judicial se aperfeiçoa com o efetivo cumprimento desta condenação, como era exatamente o caso do casal que nos procurou, pois a promitente compradora não dispunha de meios para arcar com o pagamento de tal condenação.
Esta situação é extremamente delicada, pois, a nós advogados nos resta apontar as saídas jurídicas para a solução dos problemas que nos são apresentados. Entretanto, nem sempre a saída jurídica é a melhor solução. Por vezes, é melhor se fazer uma composição amigável antes de acionar judicialmente alguém.
Todavia, estas vezes, em quase a sua totalidade, são frutos do cometimento de um erro inicial, como ocorreu. Vide que a promitente compradora efetivaria o pagamento do saldo restante através de um financiamento imobiliário, e, se não conseguisse obter tal forma de pagamento, não teria outro subsídio para finalizar a compra do imóvel, e por conseguinte, caso não concordasse em deixar o apartamento cordialmente, obrigaria aos promitentes vendedores aciona-la judicialmente nos termos apontados, o que, como frisado, os conduziria ao prejuízo de ter um imóvel sem produzir renda e muito provavelmente, não obteriam sucesso em receber a provável condenação daquela da Taxa de Ocupação pelo período que permaneceu no imóvel.
Como comprovado mais uma vez, é extremamente fundamental a assessoria de um advogado especialista na área do Direito Imobiliário quando da realização de uma transação imobiliária, esteja o indivíduo como comprador, esteja ele como vendedor, a fim de tentar evitar ao máximo que experimente os dissabores oriundos dos riscos que este ato jurídico esconde.


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