Brito e Brito Advogados Associados

COMPRA DE IMÓVEL: UM DOS MAIS DELICADOS PROCEDIMENTOS JURÍDICOS EXISTENTE NO NOSSO DIREITO

Já mencionamos neste canal que a compra de um imóvel é um ato extremamente delicado em relação à parte jurídica que envolve este procedimento.

Em função disso, afirmamos que JAMAIS DEVE-SE ADQUIRIR UM IMÓVEL SEM A ASSESSORIA DE UM PROFISSIONAL DE DIREITO ESPECIALIZADO NESTA ÁREA.

Ousamos a afirmar ainda que NÃO EXISTE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM RISCOS.

Pois bem, mais uma vez, a jurisprudência de nosso Excelsior Superior Tribunal de Justiça ratifica os esclarecimentos apresentados pelo nosso Escritório.

Em recente julgamento de um Recurso Especial, a aludida Corte manifestou seu posicionamento a favor do terceiro de BOA-FÉ que adquire um imóvel objeto de uma Ação Pauliana.

Observem como esta matéria é de altíssimo risco de causar prejuízos irreparáveis.

Analisando a mencionada decisão do STJ, podemos ter a dimensão da seriedade deste tema:

Inicialmente cumpre esclarecer o significado de uma Ação Pauliana: É, em suma, a ação competente para buscar ANULAR uma transação imobiliária feita por alguém que é devedor de outrem, porém, antes que se tenha iniciado qualquer ação deste contra àquele para receber o que lhe é devido. Ou seja, em outras palavras, uma determinada pessoa "A" deve uma quantia a uma outra determinada pessoa "B", antes que "B" proponha uma Ação contra "A" para receber tal quantia, "A" vende seu imóvel para uma outra pessoa "C" (não possuindo qualquer outro bem para garantir a dívida) para tentar escapar de uma provável constrição (penhora) de seu imóvel oriunda da Ação que "B" proporá para receber seu crédito. Isto se chama FRAUDE CONTRA CREDORES, e, para que "B" possa buscar receber o seu crédito de "A", com a penhora e leilão do imóvel que ilegalmente este vendeu a "C", "B" ingressa com uma Ação Pauliana para anular a referida transação imobiliária e o estado do mencionado imóvel voltar ao estado anterior da ilegal transação.

Esclarecido o objeto da Ação Pauliana, passamos para o caso em si.

No julgamento do Recurso Especial interposto pelos COMPRADORES DE BOA-FÉ, nossa Corte assim se manifestou:

"No caso julgado, ficou constatada fraude contra o banco, credor de dívidas no valor de R$ 471.898,21 oriundas de cédulas de crédito industrial contratadas em 1995 pela Pregosul Indústria e Comércio Ltda., cuja falência foi decretada.

Segundo os autos, um casal de fiadores da Pregosul deu os imóveis em pagamento à Companhia Siderúrgica Belgo Mineira. Depois, dentro de um acordo judicial, ficou acertada a devolução dos imóveis. Porém, a pedido do casal, em vez de retornarem para seu patrimônio pessoal, os bens foram transferidos pela Belgo Mineira à empresa Alfi Comércio e Participações, constituída apenas dois meses antes em nome da filha do casal. Por fim, a Alfi vendeu os imóveis a terceiros.

Conforme constatado pelas instâncias ordinárias, a Alfi foi criada especificamente para receber a propriedade dos imóveis e evitar que tais bens ficassem sujeitos a penhora na execução das dívidas.

Na primeira instância, a ação pauliana do Banco do Brasil foi julgada procedente, para anular todos os atos jurídicos fraudulentos e declarar sem eficácia a venda dos imóveis pela Alfi aos últimos adquirentes, mesmo reconhecendo que estes agiram de boa-fé. De acordo com as conclusões do juiz, a Belgo Mineira sabia da situação do casal e teve participação ativa na fraude.

Quanto aos últimos compradores, o juiz afirmou que teriam de buscar indenização por perdas e danos em ação própria. O TJRS manteve a decisão.

Em recurso ao STJ, os compradores alegaram, entre outros pontos, que os imóveis foram adquiridos “na mais cristalina boa-fé” de uma empresa que não possuía qualquer restrição, ônus ou gravame; e que a transação foi cercada de todas as cautelas e formalizada com auxílio e orientação de corretor de imóveis, o que impediria a anulação do negócio.

Com base em precedentes e doutrina sobre o instituto da fraude contra credores, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que os últimos compradores, cuja boa-fé foi reconhecida na sentença, não poderiam ser prejudicados pelo desfazimento do negócio.

Segundo o ministro, como houve alienação onerosa do bem, a solução adotada pelo TJRS contrariou dispositivo legal que estabelece que, anulado o ato, as partes serão restituídas ao estado em que antes se encontravam, e não sendo isso possível, o credor será indenizado no valor equivalente.

“Inviabilizado o restabelecimento do status quo ante, pela transferência do bem a terceiro de boa-fé, inatingível pela sentença de procedência do pedido, entende-se que o pleito compreendia implicitamente a substituição do bem pelo seu equivalente”, disse o ministro. Nesses casos, acrescentou, cabe condenar todos os que agiram de má-fé a indenizar o autor da ação pauliana, porque contribuíram para a insolvência do devedor.

Assim, de forma unânime, a Turma deu parcial provimento ao recurso dos compradores, para condenar o casal de fiadores, a Alfi e a Belgo Mineira a indenizar o Banco do Brasil pelo valor equivalente aos imóveis transmitidos em fraude contra o credor, a ser apurado em liquidação. "

Como podemos observar diante tal caso, as práticas fraudulentas de determinadas pessoas de MÁ-FÉ, nem sempre são constatadas antes da finalização de uma transação imobiliária, mesmo tendo sido tomadas todas as precauções para se evitar prejuízos futuros.

Ainda que, neste caso, os compradores de BOA-FÉ tenham obtido êxito em suas pretensões, vejam os transtornos que os mesmos tiveram diante tal situação.

Por este e outros motivos é que ratificamos a todos: JAMAIS COMPRE IMÓVEL SEM A ASSESSORIA DE UM PROFISSIONAL DE DIREITO ESPECIALISTA NA ÁREA.

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