COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: QUAL A CORRETA CLÁUSULA EM CADA CASO? "AD CORPUS" OU "AD MENSURAM"

Sabemos que já tocamos neste assunto esta semana. Porém, o altíssimo grau de sua periculosidade, nos faz publicar mais este exemplo, não só para ratificar nossas afirmativas quanto a fundamental presença de um profissional especializado nesta área quando da realização de uma transação imobiliária, como para auxiliar àqueles que estão ingressando neste ramo do Direito quanto às particularidades existentes no ato da compra de um imóvel.

Imaginemos o caso de alguém que deseja adquirir parte da totalidade de um terreno, ou seja, o vendedor é proprietário de um terreno de 100.000 m2, e, o comprador deseja comprar somente 10.000 m2 deste terreno.

Quando da celebração do contrato, qual cláusula deverá constar do mesmo relativo à forma como está sendo feita tal transação? Será na forma "ad corpus" ou "ad mensuram"?

Antes de respondermos, mister se faz esclarecer o significado e a diferença de cada uma das formas e seus legais efeitos.

Diz-se da Cláusula "ad corpus" quando os contratantes levam em consideração o corpo, o objeto e as características de localização, suas comodidades e outras características que são levadas em consideração, sendo que a área do imóvel importância secundária.  Na venda "ad corpus", compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa”.

Já na compra e venda "ad mensuram" a área do imóvel é o fator preponderante para a negociação. Neste caso, se imóvel comprado tiver área menor do que a constante no contrato há direito: I) ao abatimento do preço, II) à complementação da área ou III) a resolução do contrato. A forma utilizada para efetuar uma compra e venda como ad mensuram é a colocação no contrato da área específica que foi adquirida, podendo descriminar o valor pago por medida, havendo possibilidade de prever o abatimento do preço caso haja diferença nas medidas ou a complementação da área.

Este tema foi recepcionado pelo novo Código Civil Brasileiro nos Arts. 500 e seguintes, onde, encontra-se também, o prazo para a interposição da respectiva Medida Judicial para pleitear uma das três hipóteses advindas da compra "ad mensuram", iniciando-se a partir do registro da Escritura de Compra e Venda no competente Cartório de Registro de Imóveis ou quando da imissão na posse do mesmo, nos casos de atraso deste ato por culpa do vendedor (Art. 501).

Diante esta sucinta explanação, conclui-se que no exemplo apresentado a correta Cláusula do Contrato de Compra e Venda do imóvel é a "ad mensuram".

Entretanto, caso seja inserida a Cláusula "ad corpus", e, posteriormente o comprador verificar  que o terreno que comprou não possui a totalidade adquirida, ou seja, os 10.000 m2, mas sim uma extensão de terra de 9.000 m2, não poderá reclamar judicialmente tal diferença, como demonstrado na ilustração acima entre a diferença de ambas as formas e seus efeitos.

Como pode-se observar, este é mais um exemplo de como é extremamente delicada a realização de uma transação imobiliária, devendo, por isso mesmo, SEMPRE SER ASSESSORADA POR UM PROFISSIONAL DE DIREITO ESPECIALIZADO NESTA ÁREA.

Para maiores informações sobre este e outros assuntos, acesse o site britoebritoadv.com.br, e, no canal do chat, tire suas dúvidas.

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O PERIGO QUE VEM DO NOSSO CONGRESSO NACIONAL

Todos os meios de comunicação noticiaram, ontem e hoje, a mais nova e mirabolante idéia de alguns de nossos Parlamentares.

Trata-se de uma utópica e inacreditável tentativa de tirar do Supremo Tribunal Federal os poderes a ele inerentes, atribuídos pela nossa Constituição Federal.

Porém, não são todos os poderes.

Desejam os Ilustres parlamentares não permitir mais que o STF tenha a palavra final em relação aos integrantes do Congresso Nacional e às matérias ali legisladas e aprovadas por eles.

Em outras palavras, pegando como exemplo o mais famoso caso de furto aos cofres públicos de nossa Nação conhecido como "Mensalão", não caberia ao STF a palavra final sobre qualquer pena a ser aplicada aos parlamentares. Ainda que entendesse que existiu crime e culpados, somente o Congresso Nacional poderia avaliar e aprovar ou não a aplicabilidade de qualquer pena aos culpados se os mesmos integrassem a casa.

Ora amigos, quando pensamos que já vimos tudo nesta vida somos surpreendidos com uma pérola destas.

Esta proposta é uma verdadeira afronta, não só ao STF, como também, e, PRINCIPALMENTE, ao povo brasileiro.

É lógico que este devaneio não passa de uma tentativa de retaliação pelos resultados finais do processo do Mensalão, como bem assinalou o Ministro Marcos Aurélio de Mello. Para comprovar, basta observarmos de quem foi a ideia desta proposta e quem estão envolvidos.

Mas, nosso Escritório não possui qualquer braço político e não deseja adentrar nesta discussão.

O que não podemos é calarmos diante este verdadeiro acinte praticado por àqueles que deveriam privar pela honestidade, legalidade e moralidade.

Esta evidente tentativa de GOLPE é feita com requintes de malícia e astucia, pois, vejam só, busca tão simplesmente, conduzir ao Planalto todo o Poder de uma Nação, sem ter que prestar contas a quem quer que seja, isto é, seus integrantes poderão fazer o que bem entenderem e serão julgados por eles próprios. Caso, numa remota e improvável hipótese sejam indiciados por qualquer prática delituosa, o que aliás, parece ser a marca registrada do Congresso Nacional pelos acontecimentos que acompanhamos nos últimos anos, seus próprios membros analisarão se as penas que porventura sejam aplicadas pelo STF devem ou não serem cumpridas pelo infrator.

É ou não é uma afronta Nacional?

Entretanto, diante esta jocosa proposta, observamos uma nova característica de alguns de nossos parlamentares. Qual seja: A pouca (ou nenhuma) inteligência.

Não imaginamos, sinceramente, que esta aberração legislativa obterá o sucesso que alguns almejam, pois, entendemos que esta anencefalia não é "privilégio" da maioria de nossos parlamentares, mas sim, inerente a um pequeno grupo que, por motivos diversos (ou obscuros), no desespero de seus atos, tentam a todo o custo modificar um termo final que os conduzirá ao ápice de suas condenações.

O Supremo Tribunal Federal é a Corte Maior deste País, e, foi criada para dirimir qualquer conflito constitucional que venha a ocorrer. Desta forma, como pode alguém em sã consciência imaginar que uma proposta deste tipo pode ser coroada com a legitimidade constitucional? Será que o autor (ou autores) desta projeto não conhece o básico da matéria que, por ofício deveria conhecer, isto é, a Constituição Federal?

É lógico que tal projeto já se configura como natimorto, já que o próprio STF decidirá, certamente, pela sua COMPLETA INCONSTITUCIONALIDADE.

Desejar fazer valer esta proposta de lei, é claramente tentar voltar com um regime político que nos livramos a duras penas: A DITADURA.

O Poder Judiciário é criado em toda e qualquer sociedade democrática justamente para evitar que alguns poucos tenham em suas mãos o poder de fazer o que bem entenderem sem que haja qualquer efeito punitivo de seus atos, e, assim, comandarem uma Nação com a tirania que os caracterizam.

Nossa recente história, e, a de alguns outros paises que ainda vigoram este tipo de comando, comprovam que este projeto NÃO PODE EM HIPÓTESE ALGUMA ALCANÇAR O SUCESSO DESEJADO, sob pena de suportarmos, novamente, os horrores que vivemos por mais de vinte anos durante o perído mais negro de nossa Nação.

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COMPRA DE IMÓVEL: UM DOS MAIS DELICADOS PROCEDIMENTOS JURÍDICOS EXISTENTE NO NOSSO DIREITO

Já mencionamos neste canal que a compra de um imóvel é um ato extremamente delicado em relação à parte jurídica que envolve este procedimento.

Em função disso, afirmamos que JAMAIS DEVE-SE ADQUIRIR UM IMÓVEL SEM A ASSESSORIA DE UM PROFISSIONAL DE DIREITO ESPECIALIZADO NESTA ÁREA.

Ousamos a afirmar ainda que NÃO EXISTE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM RISCOS.

Pois bem, mais uma vez, a jurisprudência de nosso Excelsior Superior Tribunal de Justiça ratifica os esclarecimentos apresentados pelo nosso Escritório.

Em recente julgamento de um Recurso Especial, a aludida Corte manifestou seu posicionamento a favor do terceiro de BOA-FÉ que adquire um imóvel objeto de uma Ação Pauliana.

Observem como esta matéria é de altíssimo risco de causar prejuízos irreparáveis.

Analisando a mencionada decisão do STJ, podemos ter a dimensão da seriedade deste tema:

Inicialmente cumpre esclarecer o significado de uma Ação Pauliana: É, em suma, a ação competente para buscar ANULAR uma transação imobiliária feita por alguém que é devedor de outrem, porém, antes que se tenha iniciado qualquer ação deste contra àquele para receber o que lhe é devido. Ou seja, em outras palavras, uma determinada pessoa "A" deve uma quantia a uma outra determinada pessoa "B", antes que "B" proponha uma Ação contra "A" para receber tal quantia, "A" vende seu imóvel para uma outra pessoa "C" (não possuindo qualquer outro bem para garantir a dívida) para tentar escapar de uma provável constrição (penhora) de seu imóvel oriunda da Ação que "B" proporá para receber seu crédito. Isto se chama FRAUDE CONTRA CREDORES, e, para que "B" possa buscar receber o seu crédito de "A", com a penhora e leilão do imóvel que ilegalmente este vendeu a "C", "B" ingressa com uma Ação Pauliana para anular a referida transação imobiliária e o estado do mencionado imóvel voltar ao estado anterior da ilegal transação.

Esclarecido o objeto da Ação Pauliana, passamos para o caso em si.

No julgamento do Recurso Especial interposto pelos COMPRADORES DE BOA-FÉ, nossa Corte assim se manifestou:

"No caso julgado, ficou constatada fraude contra o banco, credor de dívidas no valor de R$ 471.898,21 oriundas de cédulas de crédito industrial contratadas em 1995 pela Pregosul Indústria e Comércio Ltda., cuja falência foi decretada.

Segundo os autos, um casal de fiadores da Pregosul deu os imóveis em pagamento à Companhia Siderúrgica Belgo Mineira. Depois, dentro de um acordo judicial, ficou acertada a devolução dos imóveis. Porém, a pedido do casal, em vez de retornarem para seu patrimônio pessoal, os bens foram transferidos pela Belgo Mineira à empresa Alfi Comércio e Participações, constituída apenas dois meses antes em nome da filha do casal. Por fim, a Alfi vendeu os imóveis a terceiros.

Conforme constatado pelas instâncias ordinárias, a Alfi foi criada especificamente para receber a propriedade dos imóveis e evitar que tais bens ficassem sujeitos a penhora na execução das dívidas.

Na primeira instância, a ação pauliana do Banco do Brasil foi julgada procedente, para anular todos os atos jurídicos fraudulentos e declarar sem eficácia a venda dos imóveis pela Alfi aos últimos adquirentes, mesmo reconhecendo que estes agiram de boa-fé. De acordo com as conclusões do juiz, a Belgo Mineira sabia da situação do casal e teve participação ativa na fraude.

Quanto aos últimos compradores, o juiz afirmou que teriam de buscar indenização por perdas e danos em ação própria. O TJRS manteve a decisão.

Em recurso ao STJ, os compradores alegaram, entre outros pontos, que os imóveis foram adquiridos “na mais cristalina boa-fé” de uma empresa que não possuía qualquer restrição, ônus ou gravame; e que a transação foi cercada de todas as cautelas e formalizada com auxílio e orientação de corretor de imóveis, o que impediria a anulação do negócio.

Com base em precedentes e doutrina sobre o instituto da fraude contra credores, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que os últimos compradores, cuja boa-fé foi reconhecida na sentença, não poderiam ser prejudicados pelo desfazimento do negócio.

Segundo o ministro, como houve alienação onerosa do bem, a solução adotada pelo TJRS contrariou dispositivo legal que estabelece que, anulado o ato, as partes serão restituídas ao estado em que antes se encontravam, e não sendo isso possível, o credor será indenizado no valor equivalente.

“Inviabilizado o restabelecimento do status quo ante, pela transferência do bem a terceiro de boa-fé, inatingível pela sentença de procedência do pedido, entende-se que o pleito compreendia implicitamente a substituição do bem pelo seu equivalente”, disse o ministro. Nesses casos, acrescentou, cabe condenar todos os que agiram de má-fé a indenizar o autor da ação pauliana, porque contribuíram para a insolvência do devedor.

Assim, de forma unânime, a Turma deu parcial provimento ao recurso dos compradores, para condenar o casal de fiadores, a Alfi e a Belgo Mineira a indenizar o Banco do Brasil pelo valor equivalente aos imóveis transmitidos em fraude contra o credor, a ser apurado em liquidação. "

Como podemos observar diante tal caso, as práticas fraudulentas de determinadas pessoas de MÁ-FÉ, nem sempre são constatadas antes da finalização de uma transação imobiliária, mesmo tendo sido tomadas todas as precauções para se evitar prejuízos futuros.

Ainda que, neste caso, os compradores de BOA-FÉ tenham obtido êxito em suas pretensões, vejam os transtornos que os mesmos tiveram diante tal situação.

Por este e outros motivos é que ratificamos a todos: JAMAIS COMPRE IMÓVEL SEM A ASSESSORIA DE UM PROFISSIONAL DE DIREITO ESPECIALISTA NA ÁREA.

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ENCERRAMENTO DO EVENTO PROMOVIDO PELO NOSSO ESCRITÓRIO: MAIS UM SUCESSO DE PARTICIPAÇÃO E ESCLARECIMENTO JURÍDICO.

Encerrado mais um evento realizado pelo nosso Escritório.

Mais uma vez foi um imenso prazer ter atendido a todos que participaram deste acontecimento jurídico online. Foram mais de 80 consultas realizadas.

Esperamos ter conseguido esclarecer todas as dúvidas dos nossos participantes, e em função disso, ter alcançado o propósito único deste evento, concernente à assessibilidade jurídica sem barreiras àqueles que a buscam.

Agradecemos a todos pela participação, e, comunicamos que promoveremos outro evento em breve.

Acompanhem pelas nossas redes sociais, através deste blog e do nosso facebook http://www.facebook.com/?ref=tn_tnmn#!/brito.alves.73 que publicaremos a data do próximo evento.

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CUIDADO - O DIREITO NÃO AJUDA QUEM DORME.

Inúmeras pessoas já passaram pela situação de ter sofrido algum prejuízo, de Ordem Moral e/ou Material, durante uma relação de consumo, seja pelo defeito do produto, seja pela falha na prestação do serviço.

Por conta disso, possui o consumidor o direito de ingressar com uma Demanda Judicial, buscando a reparação dos aventados prejuízos que sofrera.

Todavia, em toda a Órbita Jurídica, toda e qualquer pretensão de alguém é limitada ao prazo correspondente para a interposição da respectiva ação judicial para pleiteá-la, ou seja, àquele que entende ter sofrido algum dano, para buscar o convalescimento de seus direitos judicialmente, deve observar a atender ao prazo correspondente.

Tais prazos são denominados como PRAZO DECADENCIAL E PRAZO PRESCRICIONAL.

A diferença entre ambos é muito singela: Em suma, enquanto no primeiro (Decadência) a pessoa perde O PRÓPRIO DIREITO, o segundo (PRESCRIÇÃO) ela perde o direito de exercer seu direito, ou seja, no primeiro caso NÃO EXISTE MAIS PREJUÍZO A REPARAR, já no segundo, apesar do prejuízo continuar a existir, o que a pessoa não possui mais é O DIREITO DE INGRESSAR COM A AÇÃO para a reparação do mesmo.

Na prática, principalmente para àqueles que não militam na área jurídica, a diferença entre um e outro não faz qualquer diferença.

Porém, a inobservância destes prazos é FATAL para a pessoa lesionada em seu direito.

Esses prazos são delimitados por nossas legislações, principalmente o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, além de algumas Leis Especiais.

No caso do Código de Defesa do Consumidor, por exemplo, o prazo prescricional é de 05 anos, enquanto o decadencial, varia de 30 ou 90 dias, dependendo de cada caso.

Então, caso qualquer pessoa tenha seu direito lesionado, deve-se tomar muito cuidado quanto a observância do prazo para a propositura da repectiva Ação Judicial, pois, a demora para tomar esta iniciativa pode acarretar na incidência de algum destes Institutos, e, por conseguinte, na frustração de alcançar o sucesso desejado.

Por estas razões é que existe uma máxima no Direito que afirma: O DIREITO NÃO AJUDA QUEM DORME.

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JUSTIÇA RATIFICA NOSSOS ESCLARECIMENTOS QUANTO À PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE TARIFA DE BOLETOS BANCÁRIOS.

Está sendo noticiado nas redes sociais e nos jornais que a Justiça proibiu o Banco do Brasil efetuar a cobrança de tarifas sobre boletos bancários.

Esta decisão está fulcrada nas determinações de nosso Código de Defesa do Consumidor.

É oriunda do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, e, vale para todo o território nacional, em virtude de ter sido prolatada numa Ação Civil Pública interposta pelo Ministério Público daquele Estado.

Esta matéria, contudo, já foi objeto de esclarecimento prestado por nosso Escritório neste canal.

Recordando a aludida explicação, afirmamos que o consumidor não pode ser obrigado a efetuar o pagamento da tarifa do boleto bancário pela simples razão de que não foi o mesmo que efetuou qualquer contrato com o Banco para a realização deste tipo de cobrança.

Nosso Código de Defesa do Consumidor é veementemente violado quando tenta-se atribuir ao consumidor este tipo de cobrança.

Portanto, como verificamos hoje, os esclarecimentos já prestados por nosso Escritório em relação a esta matéria estão sendo ratificados por uma r. decisão judicial.

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COBRANÇA DE VALORES DE CORRETAGEM NA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA - UMA PRÁTICA ILEGAL

Muitos já compraram imóveis na planta, e, no ato do pagamento do valor do mesmo, viram que a Construtora incluiu neste total, valores alusivos à CORRETAGEM.

Esta prática é muito comum no meio imobiliário praticada pelas Construtoras de Imóveis.

Entretanto, o que muita gente não tem conhecimento é que tal prática é TOTALMENTE ILEGAL.

As Construtoras não podem repassar aos seus consumidores/clientes os valores oriundos da corretagem do imóvel. Isto não é responsabilidade do consumidor.

Portanto, caso alguém tenha efetuado tal pagamento, tem o direito de ingressar no Judiciário pleiteando a devolução desta quantia, por estar configurada uma clara ofensa as determinações dispostas no nosso Código de Defesa do Consumidor.

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